박기성
세무사
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1세대 1주택의 양도자가 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 국내 거주자인 1세대가 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유한 후 양도하는 경우에 한하여 양도소득세를 비과세하는 것이다.
1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 경우에도 양도가액이 9억을 초과하면 고가주택(高價住宅)에 해당되어 9억원 초과분에 대하여는 양도소득세를 과세하는 것이다.
특히, 양도가액이 9억원 이하인 경우에도 허위계약서(취득시 또는 양도시)를 작성한 경우에는 비과세 규정을 적용 받을 수 없다.
(1) 1세대 1주택의 범위
① 1세대 1주택의 비과세 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다.
다만,
매매계약 후 1세대 1주택에 해당하는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.
② 동일세대원간에 소유권이 변경된 경우에는 보유 및 거주기간을 통산하여 1세대1주택 비과세 여부를 판정한다.
③ 2개의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 납세자의 선택에 따라 비과세 대상을 판정한다.
④ 겸용주택(상가 및 주택)의 경우에는 주택면적이 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보고, 주택면적이 적거나 같은 경우에는 주택부분에 한하여 양도소득세를 비과세 여부를 판정한다.
⑤ “1세대”란 거주자 및 그 배우자가 생계를 같이하는 가족(거주자 및 배우자의 직계존비속, 형제자매를 포함한다)과 함께 동일한 주소 또는 거소에서 구성하는 세대를 말한다.

(2) 1세대 1주택 판정사례
① 수용(收用), 국외이주, 근무지 변동 등 부득이한 경우에 해당하는 경우에는 보유기간(2년)의 제한을 받지 아니한다.
② 주택과 부수토지를 각각 소유한 경우에는 같은 세대원으로서 함께 거주하였거나 보유한 기간만을 통산한다.
③ 주택은 보유기간이 2년 이상이고, 부수토지는 2년 미만인 경우에는 주택과 부수토지의 양도가액 및 취득가액을 안분하여 계산한 후 부수토지에 대하여는 양도소득세를 비과세하지 아니한다.
④ 1세대 1주택 비과세 규정은 국내 주택수를 기준으로 판정하며, 국외주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니한다(소득세법 제118조의2 제1호).
⑤ 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 규정은 “거주자”에 한하여 적용되는 것이므로, 거주자가 아닌 경우 비거주자(非居住者)에는 양도소득세가 과세되는 것이다.
※ 주택의 소유자가 국내에 주소가 없거나, 1년 이상(2015.1.1 이후→183일) 거소를 두지 않아 소득세법 제1조의2 제①항 제2호의 “비거주자”에 해당하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것이다.
※ 한미행정협정(SOFA)제1조에 규정한 미합중국군대(미8군소속)의 구성원, 군무원 및 그들의 가족은 국내에 주소가 있는지 여부 및 국내 거주기간에 불구하고 그 신분에 따라 비거주자로 본다.
※ 전(全)세대원이 외국국적을 취득한 후 해외에 거주하다가 세대원 중 일부만 단독 입국한 경우로서 국내에 생계를 같이하는 가족이 없고 그 직업 및 자산상태에 비추어 다시 입국하여 주로 국내에 거주하리라고 인정되지 아니하는 한 “거주자”에게 적용되는 양도소득세 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없다.(부동산-0873.2011.10.17 및 부동산-163.2012.3.20)
※ 해외이주법에 따라 해외이주(海外移住)한 자가 영주귀국하는 경우에는 국내에 주소를 둔 날(거주자가 되기 위하여 입국한 날)부터 거주자가 되는 것이다. 1세대 1주택 비과세 보유기간(2년)의 판정은 거주자 신분에서의 보유기간을 기준으로 판정 한다.
⑥ 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정은 양도일 현재 오피스텔(주거용) 및 농어촌주택을 보유하고 있는 경우에는 적용되지 않는 것이다.
• 참고문헌 2016. 양도소득세 실무해설 권동용 저 세연T&A